La crisis casi triplica el número de subastas judiciales en Castilla y León.
Los juzgados de lo Civil de Castilla y León pusieron en marcha a lo largo del pasado año un total 3.458 subastas, cifra récord y que supone casi triplicar las que se contabilizaban antes del inicio de la crisis económica. De las 1.325 registradas en 2008 se pasó en sólo un año a 2.525 y esta cifra siguió creciendo hasta alcanzar las 3.275 en 2011, cuando se iniciaron dos ejercicios de ligera bajada hasta las 2.981 de 2013, según datos del Consejo General del Poder Judicial.
Aunque las vivienda con impagos hipotecarios suponen el 90 por ciento de los bienes que acaban siendo subastados, fuentes judiciales destacaron a Ical que en la actualidad este porcentaje se mantiene, aunque en lugar de ser viviendas en manos de particulares, ahora son grupos enteros integrados en promociones. En el 10 por ciento restante de los bienes que se subastan se encontrarían fincas rústicas, parcelas y automóviles.
Las subastas judiciales se pueden poner en marcha por una sentencia dictada por un juez, pero en la mayoría de los casos es un mecanismo en manos de los secretarios judiciales de los juzgados que se activa tras la correspondiente demanda de ejecución por impago. En el 98 por ciento de los casos se trata de incumplimientos en préstamos hipotecarios o en contratos de financiación para la compra de automóviles o de otro tipo de productos o servicios, aunque en contadas ocasiones también se recurre a una subasta cuando los copropietarios de un bien recibido por herencia quieren obtener dinero con el bien recibido para repartírselo.
La ejecución hipotecaria comienza en el momento en el que la entidad bancaria, después del impago acordado, plantea una demanda de procedimiento que, en el plazo de 30 días, si el demando no ha liquidado su deuda, acaba con la convocatoria de la subasta.
El fin de los 'licitadores profesionales' que propició la reforma de la normativa del año 1994 suprimiendo la posibilidad de que el bien subastado pasara a un tercero de forma directa sin pagar impuestos, y la situación del mercado inmobiliario, con miles de viviendas sin vender y con precios a a la baja, han provocado que los chollos en este tipo de subastas se cuenten con los dedos de las manos y que en ocho de cada diez casos las subastas acaben desiertas y sea el propio denunciante que el acabe pidiendo la adjudicación.
Además, el precio de salida de la vivienda que sale a subasta lo fija el que figura en la escritura de la hipoteca que se firmó en el momento de la compra, más los intereses impagados y las costas judiciales, por lo que entre las viviendas adquiridas en pleno 'boom' no se encuentran gangas. En el caso de que se trate de una vivienda habitual de la persona denunciada, la adjudicación se hará por un importe igual al 70 por ciento del valor por el que hubiese salido a subasta, y en el caso de que la cantidad que se debiera por todos los conceptos fuera inferior a ese porcentaje, por el 60 por ciento. En el caso de no ser vivienda habitual ese porcentaje baja al 50 por ciento.
La ley también estipula que si, antes de la celebración de la subasta, el deudor paga lo que debe hasta ese momento, el banco está obligado a aceptarlo e imposibilita que siga adelante la ejecución, produciéndose una rehabilitación del préstamo hipotecario.
Publicidad
La publicidad de la subastas se realiza en los tablones de anuncios de los respectivos juzgados y todos los edictos también se publican en el Portal de Subastas Judiciales y Electrónicas del Ministerio de Justicia (www.administracióndejusticia.gob.es). De todas formas, uno de los aspectos que condicionan la presencia de particulares en las subastas es la imposibilidad de conocer directamente el bien por el que se va a pujar. En el caso de una vivienda la posibilidad de poder visitarla sólo depende del propietario.
Para poder participar, el primer paso es depositar una fianza del 5 por ciento del valor de tasación. Además, los licitadores deberán identificarse en la secretaría del juzgado de turno y declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta,
Las mismas fuentes de los juzgados de lo Civil de Valladolid también critican que la legislación hipotecaria en España “siempre ha ido detrás de la realidad y se ha ido adaptando a base de tirones de oreja de la Unión Europa”, a la vez que matizan que aunque no se puede hablar de abuso por parte de los bancos en los procedimientos de subasta, “se trata de una normativa que nunca ha perjudicado a las entidades financieras”.
En este sentido, también resaltaron que bien por la mala imagen que los desahucios tienen en la opinión pública o por el nulo interés de los bancos de acumular viviendas, cada vez son más frecuentes los acuerdos privados entre bancos y personas que no pueden hacer frente al pago del préstamo antes de que se ponga en marcha el lanzamiento. El contenido de estos acuerdos, que tiene como resultado que cada vez se hagan efectivos menos lanzamientos, no consta en los procedimientos judiciales.
Reforma
El actual sistema de subastas judiciales tiene sus días contados debido a la nueva reforma sobre la Ley de Enjuiciamiento Civil. El pasado 14 de julio el Boletín Oficial del Estado Publicaba los cambios relativos al ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, modificaciones que entrarán en vigor a partir del 15 de octubre y que motivarán que todas las subastas pasen a ser electrónicas.
Con esta reforma, en principio pendiente de otras normas para su desarrollo, las subastas habrán de publicarse en el Boletín Oficial del Estado, así como en el Portal de la Administración de Justicia y posteriormente en el Portal de Subastas. Todas estas publicaciones también serán telemáticas.
